Merger Doctrine

[芳子CA]

美国房地产交易适用merger doctrine，意思是随着deed的转移，原合同中的关于title的义务作废。

比如原合同中seller承诺要把工业用地变为商业用地，如果deed转移后，这个承诺seller没有履行，那么buyer无权要求seller根据合同继续履行义务。此事要特别注意。从这个意义来说，deed就是最终的合同，它会排除原合同条款的适用。

如果交付以后房地产有大量encumbrance怎么办？

只能按照deed去办。如果是general warranty deed，可按此deed追究相关责任，如果有title insurance，可按此追偿相关损失。

merger doctrine有时会碰到特殊情况。

明尼苏达州上诉法院的判例显示：在deed已经转移的情况下，依然保障seller原合同中的回购权，因为如果两年时间如果buyer不开工建设则由seller回购是condition subsequent而不是cobdition precedent。后决条件可以不受merger doctrine约束，而先决条件则会被deed卡断。在美购房一定要注意此规则。