Merger Doctrine

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芳子CA
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Merger Doctrine

帖子 芳子CA » 周一 8月 13, 2018 10:04 am

美国房地产交易适用merger doctrine,意思是随着deed的转移,原合同中的关于title的义务作废。

比如原合同中seller承诺要把工业用地变为商业用地,如果deed转移后,这个承诺seller没有履行,那么buyer无权要求seller根据合同继续履行义务。此事要特别注意。从这个意义来说,deed就是最终的合同,它会排除原合同条款的适用。

如果交付以后房地产有大量encumbrance怎么办?

只能按照deed去办。如果是general warranty deed,可按此deed追究相关责任,如果有title insurance,可按此追偿相关损失。

merger doctrine有时会碰到特殊情况。

明尼苏达州上诉法院的判例显示:在deed已经转移的情况下,依然保障seller原合同中的回购权,因为如果两年时间如果buyer不开工建设则由seller回购是condition subsequent而不是cobdition precedent。后决条件可以不受merger doctrine约束,而先决条件则会被deed卡断。在美购房一定要注意此规则。
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